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叶檀银行成为房东后果很严重

发布时间:2021-01-25 16:31:45 阅读: 来源:餐边柜厂家

叶檀:银行成为房东 后果很严重

银行按揭贷款贷成房东,房地产作为最有保障的金融抵押品,正在发生信用裂缝。据《21世纪经济报道》披露,今年5、6月末,杭州、无锡等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。  没有证据显示房地产按揭贷款、抵押贷款“弃房”普遍蔓延,直到今日,房地产依然是风险较小、收益较高的贷款品种。但在房地产抵押品上出现了一道信用裂缝,如果房地产市场继续下行,这道裂缝将越来越宽,最终吞噬中国以房地产为支柱的抵押贷款市场。

经过压力测试的银行是审慎的,房地产抵押估值50%的放贷率,理论上可以承受房地产价格下跌50%,因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%,风险也不会传导至银行。这些人现在应该到温州等地实地考察,才会明白大跌50%意味着崩盘,此时银行手中握有大量物业却无成交,相当于一文不值。银行成为房东,拥有账面资产却无现金可用,将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期,地方商业银行排队等待上市,如果银行成为最重要的房东,中国的A股市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。  不要对人性存有幻想,认为中国人爱房爱到会不顾一切偿还贷款获得房产,那是20年前刚需主导时代的事,投资者有自己的投资逻辑。既然国人可以为了躲避限购假离婚,当然也可以为了止损果断弃房。由于目前弃房者以投资者与抵押满足经营资金需求者居多,考虑的就是亏损与收益,止损是现实选择。  1997年亚洲金融风暴,香港地区银行安度房地产低迷周期,似乎香港人的道德在内地之上。1980年代中期开始至1997年亚洲金融风暴爆发前,香港的住宅、零售店铺及写字楼物业的售价指数,普遍上升,期间1994至1995年出现显著调整。银行与物业有关的贷款在1990年到1997年间,每年平均增长达到22%。1997年成交的物业中,一手房与二手房的数量大约为1比6,可见投资与改善住房,是当时的关键词。  1997年亚洲金融危机袭击香港,当年四季度,香港房地产泡沫破裂,零售店铺、住宅及写字楼物业价格大幅下调,分别下跌五成、六成及七成。未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款,在2003年6月底达到10.6万宗。2001年,香港著名中介机构中原地产统计,香港60万个负资产家庭的账面损失总额达到了6000亿港元。  奇怪的是,负翁与负资产没有危及香港银行业,虽有几家银行出现亏损,但银行业整体仍然盈利,也没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。羡慕香港“负翁”道德高尚,搞错了方向。素重信用的美国房地产泡沫崩盘,弃房者都不计其数,也有“负翁”房主遭到强行驱赶,何况中国香港?  历经数次房地产泡沫的香港金管局与各家银行,对房地产贷款风险秉持谨慎原则。上世纪80年代早期,香港银行提供按揭贷款金额为抵押财产评估价值的90%,1994年,金管局规定七成按揭,同时建议银行引进物业贷款占在港使用贷款四成的基准,建议银行物业贷款增长率每年为15%的参考基准,与名义本地生产总值增长率一致。从1999年3月起,香港按揭证券公司推出按揭担保计划,间接增加贷款金额至楼宇价值的85%,2004年7月,按揭公司受保的最高按揭成数为95%。可见,随着房地产市场回暖,香港市场风险偏好有所上升。  银行上调按揭利率降低市场热度。2011年11月香港各大银行集体上调按揭利率。2013年2月22日,香港特区政府推出上调楼宇印花税等措施严打楼市炒卖,包括规定200万港币以上房产交易所征收的印花税税率增加一倍。  即使政府、金融监管部门、银行注重风险控制,最终解决1997年香港楼市危机的,仍是房地产市场反弹,给政策调整提供了空间。数据显示,2003年负资产住宅按揭贷款宗数最高,到2007年12月基本已实现消除,2008年随着全球金融危机爆发又有所上升,截至2008年12月为10949宗,风险不大。香港的制度、经商环境、国际视野等优势,吸引了内地富裕人群鱼贯而至,为最终化解房地产危机奠定了基础。  香港房地产市场优势不再,内地房地产市场危机重重,此时保证平稳过渡留出改革空间最重要,以理论上的压力测试为证据过于乐观,一招不慎,满盘皆倒。

供不起还是甩“包袱” “断供弃房”考验限贷松绑  近日,随着部分城市房价的大幅回落,浙江、江苏、福建等地陆续出现因资金吃紧而“断供弃房”的情况。  “断供弃房”就是购房者停止支付按揭贷款,而将缩水的房屋资产丢给银行。个别业主究竟是因不愿为未来的负资产买单,不惜损失首付款和已还本息而“止损”,还是因“炒房”套牢、资金链断裂不得已而为之?“断供弃房”现象是否让本已从紧的信贷环境更加不容乐观?记者对此展开了调查。  “断供弃房”是供不起还是甩“包袱”?  此前有媒体报道称,由于个别楼盘房价大幅回落,导致不动产资产缩水,杭州等地陆续出现业主“断供弃房”现象。但记者在杭州等地调查了解到,单纯因为房价下跌而“断供弃房”的案例并不多,这类现象的主要原因是购房者自身资金情况出现问题,难以继续还贷。且选择弃房的人多以外地投资客为主。  浙江某国有银行风险管理部一名负责人分析认为,在“炒房客”较盛的地方,由于楼市整体趋稳下行,“炒房客”资金链吃紧,无法按期支付按揭贷款,加之预期房价一时无法回暖,因此便“断供弃房”。  在连续数月领跌全国房价的温州市,据当地监管部门统计,目前房屋按揭贷款中出现的弃房现象共有41例,较去年仅略有增长。  世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为,目前整个住宅市场的杠杆率是非常低的,作为普通购房者,其首套房首付需付三成,二套房首付要付六成以上。这就意味着,除非房价大跌30%以上,否则他们“断供弃房”的可能性极小。  据透明售房网数据显示,2014年一季度杭州二手房成交均价为18300元/平方米,而二手房每平方米跌幅在1000元到3000元。也就是说,杭州二手房的最大跌幅仅在16%,业主如果弃房将得不偿失。  “断供弃房”拷问松绑限购  在本轮楼市的调整中,地方政府在救市上表现得颇为积极。据记者不完全统计,截至目前,已有36个城市在限购方面有不同程度松动,几乎占全部46个限购城市的八成。明文松绑限购的城市几乎都在解禁之初迎来一波楼市成交小高潮。  业内人士表示,诚然,松绑限购在一定程度上会刺激住宅销量增长,带动房价上行,但如果仅靠刺激政策,这无异于以产生新问题的代价去解决老问题,“断供弃房”多为投机客资金链断裂引起便是明显例证,其将增加金融系统的房贷坏账风险。  马英枢说:“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼’,无底线地放开限购,这无异于让已经离场的投资客再度归来,激发投资投机性需求,这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力,但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷,政府不应回头重走老路。”  国际评级机构惠誉最新发布报告称,要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。一旦宏观管理层放弃限购政策,被压抑一时的市场投机需求可能反弹。  放松“限贷”恐不容乐观  虽然目前尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象,但银行业内人士认为,房地产抵押贷款的逾期率和逾期额在上升,下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控、严格审批房贷申请。  杭州一家股份制银行个人金融部负责人表示,尽管从目前看,“断供弃房”仍是个别现象,但仍需引起重视。“房贷风险的苗子已经出现,需要及时应对。特别是在已经出现弃房的地方,楼市持续不景气,一些业主还款意愿降低,一些高端楼盘以及投资客集中地是高危区域。”  “在楼市持续下跌时,‘断供弃房’现象增多是免不了的”,一监管部门人士告诉记者,“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关,商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”  这一趋势无疑是对寄望于“松贷”救市的地方政府的重大打击,同时也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁镇邦表示:“除非银行信贷供应量增加和按揭贷款利率下降,否则,即使部分城市取消了限购政策,也不太可能刺激需求大幅增加。”  记者在上海走访多家银行发现,当前银行吸纳存款的成本居高不下、房贷的存贷差较小,所以额度依然吃紧。可以预见,下半年刚需购买力将被继续抑制。  上海重阳投资管理公司总裁王庆解释说,由于贷款以不动产为抵押,房价下降会引起银行惜贷。在原有的信贷框架下已很难解决刚需购房问题,商业银行执行原有购房贷款支持政策的动力也明显不足。未来可能需要管理层出台专门关于支持刚需购房抵押贷款的政策,才会将此问题解决。(新华网)

中国楼市爆发断供风险?  这绝对不是个好迹象。  全球楼市最热的市场——中国,开始出现了断供的新闻。据《21世纪经济报道》的消息,中国三个城市的银行收回房屋数量增加。中国的断供潮开始了吗?如果是的,那么中国楼市的熊途就真的不远了。  报道引用了中国银监会主席尚福林的话,他表示,杭州、宁德和新沂三个城市都出现了开发商和业主违约的情况。尚福林还说,中小型开发商由于房屋无法售出而面临资金链紧张的困境。楼市泡沫破裂的最大风险主要集中在三线和四线城市,而在上海和北京这样的东部沿海地区大城市,房屋供应依然紧张。  尽管很多城市放宽了对购房资格和贷款条件的限制,但7月份楼价依然延续了前两个的下滑趋势。根据中国房地产指数系统(一家房地产市场的研究企业)上周公布的数据,在调查的100个主要城市中,7月份的新房价格下滑了0.81%,一共有76个城市的房价下跌,当中包括上海和北京。  另一方面,《简要货币分析》简讯(Straight Money Analysis)的发行人约瑟夫·迈耶(Joseph Meyer)表示,“很多中国人现在在国外物色并购买房产。但我认为,到一定的时候,他们在纽约的豪华房产和国内的房产一样,都会贬值。走向熊市的中国的房地产市场将学到深刻的一课。这一刻就要来了。”  迫于库存积压难除和高负债率的压力,开发商开始降价吸引购房者。这挤压了利润率。如果持续如此,中国的房地产市场将经历一轮洗牌,大型的上市企业将掌握更多的权力。  国际货币基金组织上个月表示,中国的房地产市场对经济“构成了短期的风险”。(福布斯中文网)

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