厦门一开发商因天气不好推迟交房业主怒告胜诉

下雨、高考、停水停电，能否成为开发商延期交房的理由？

近日，同安区一些业主因开发商推迟交房告上法庭，但开发商辩解说，因为存在高考、天气、水电等“不可抗力”，延期交房无须支付赔偿金。为此，近日双方在同安法院的法庭上展开了激烈争辩。延迟交房“四大原因”　　被告开发商说，自己一直在“积极组织施工”，导致其推迟交房有“四大原因”。　　首先，项目开工后，因小区附近供热管道实施，占用二期项目建设用地，严重影响开发商的施工进度。　　其次，施工期间，开发商向供电局申请临时施工用电，但由于一期部分业主认为临时施工用电的总线路架设在一期围墙内，因此集体闹事、阻挠项目施工，导致施工现场无法正常供电，多次被迫停电、停工，停工时间累计长达4个月之久。　　第三，受到强降雨和恶劣的台风天气的影响，建筑施工作业无法正常进行，导致工期延误。　　第四，每年高考期间，厦门市多个路段实施交通限制措施，开发商亦受影响无法正常施工。

推迟一年业主怒告开发商

“拖太久了，推迟交房有一年时间。”据业主廖小姐等人起诉说，购房时他们都和开发商签了合同，合同约定开发商应当在2012年6月30日前，将符合约定条件的商品房交付购房人使用。　　另外，合同第九条还对逾期交房进行了具体的约定，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。但是，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。　　原告廖小姐说，她购买的房子是88平方米，总价519616元。她是一次性付款，这些购房款早在签购房合同时就全部付给开发商了。因此，按每天万分之四违约金计算，开发商逾期交房一年，就要支付违约金75864元。　　对此，开发商答辩说，虽然逾期交房是事实，但是，未能如期交房是因“不可抗力”导致的，因此，开发商无需承担违约责任。

争议焦点天气不好能否免责？

开发商指出，双方签订的合同第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”　　而这些“特殊原因”包括遇到“不可抗力”、“重大技术问题”、“停水、停电”、“昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气”，还有“市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法施工”等。　　开发商说，正是在遭遇上述不可抗力的影响后，无法如期交房。根据《民法通则》相关规定，因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的，不承担民事责任。因此，无需承担民事责任。　　不过，针对开发商给出的理由，起诉的业主们都认为“太牵强”，因为“高考”、“天气”等因素，原本就是每年都会出现的情况，开发商在签订合同的时候就应该预料到会出现这些情况。至于所谓的“供电”和“一期业主闹事”等原因，更算不上“不可抗力”，也与二期购房者无关。　　因此，起诉的二期业主们坚持认为，开发商应当支付逾期交房的违约金。　　近日，同安区法院作出一审判决，支持了原告业主的诉求，要求开发商支付75864元违约金给购房者廖小姐。

法官说法“四大原因”都不成立

法官说，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况在合同履行期间内发生。　　本案中，供热管道施工项目早已建成投用，施工时间早于讼争商品房项目建设时间，不属于不可抗力。　　其实，针对开发商说的一期业主阻挠供电线路架设问题，法官说，这些事原本发生在二期业主签订购房合同之前，也不构成“不可抗力”。　　第三，恶劣天气因素问题。被告作为专业的房地产开发商，理应对可能影响工期的各种因素进行充分的估计，事先合理扣除。而且，法官还查明，天气原因方面，也没有开发商说的那么严重。由于开发商未能提交现场施工日志和监理日志等证据，未能证明确实存在由于天气原因造成无法施工的情况。因此，法官也不采纳开发商的“恶劣天气说”。　　第四，高考道路交通管制问题。经查，同安区一共有三个考点，而讼争商品房项目附近不但没有考点，甚至连一所中学都没有。　　综上，开发商的“四大原因”都不能算“不可抗力”。律师说法：天气不好未必免责　　　福建信海律师事务所林敏辉律师认为，天气不好并不是任何情况下都可以成为开发商逾期交房的理由，一般只有在以下两种情况下开发商才能以天气不好作为免责理由。　　第一，该“天气”已构成了“不可抗力”，而且该“不可抗力”的情况与逾期交房存在法律上的因果关系。法律上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免且并不能克服的客观情况，一般的雨雪天气不属于“不可抗力”。异常的天气只有达到一定程度如台风、特大暴雨等才构成“不可抗力”，这种情况下开发商要免责，不仅要提供气象局关于延期施工期间的气象报告，还要提供证据如施工日志等证明该天气已经阻碍商品房施工的进程。　　第二，开发商和买受人在签订买卖合同时，对“天气”问题进行了特殊约定款，如约定在降雨量达到一定程度时可以延期交房，对于双方的这种约定，可以作为开发商逾期交房的免责理由。除以上两种情况以外的天气情况，均不能作为开发商逾期交房的免责理由。

苏州市立医院北区

西安市中医院路线

上海口腔病防治院电话